當(dāng)前位置：中國廣告人網(wǎng)站--->品牌營銷欄目--->知識管理-->詳細(xì)內(nèi)容
房地產(chǎn)信息化：等待戈多
作者：佚名 日期：2002-3-20 字體：[大] [中] [小]
-
與房地產(chǎn)開發(fā)商對信息技術(shù)的強(qiáng)烈渴求形成鮮明對比的，是整個房地產(chǎn)行業(yè)信息化寂寞蕭索的市場表象：沒有適合于行業(yè)特定的管理軟件，沒有能集成業(yè)務(wù)職能的決策管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)企業(yè)只能在漫長的建設(shè)周期中一段一段地自行摸索。
在大部分房地產(chǎn)企業(yè)本身信息化基礎(chǔ)制約的背后，是信息技術(shù)對各個行業(yè)滲透的不均衡以及行業(yè)本身特點(diǎn)所帶來技術(shù)難度。或許在很長一段時間內(nèi)，我們的房地產(chǎn)企業(yè)依然會象貝克特劇中的主人公一樣，在困惑中繼續(xù)等待戈多。
“能得到電子版的設(shè)計圖就好了”，“能自動生成各類竣工資料就好了”，在采訪北京華森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的徐洪斌時，他對目前行業(yè)內(nèi)信息技術(shù)的應(yīng)用程度很是無耐。與徐洪斌一樣，許多的房地產(chǎn)開發(fā)商都有著對信息技術(shù)的強(qiáng)烈渴求，而另一方面的現(xiàn)實卻是，目前房地產(chǎn)這個傳統(tǒng)行業(yè)對信息技術(shù)的應(yīng)用程度甚至還沒有達(dá)到基層數(shù)據(jù)的電子化的水平。事實上，據(jù)徐洪斌介紹，目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)市場中的軟件絕大部分僅停留在改進(jìn)生產(chǎn)工藝的層次上，針對的僅是極少數(shù)環(huán)節(jié)中的基層技術(shù)人員。華森目前的很多重要的信息和數(shù)據(jù)依然基于圖紙、報表等紙介質(zhì)來進(jìn)行傳遞和保存。
薄弱的應(yīng)用基礎(chǔ)
像國內(nèi)大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商一樣，華森的規(guī)模并不大，但其業(yè)務(wù)卻涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的所有環(huán)節(jié)：市場研究、產(chǎn)品定位、土地獲得、規(guī)劃及設(shè)計、融資、建筑、市場營銷、銷售、物業(yè)管理。除了這些以項目開發(fā)為中心的業(yè)務(wù)管理，華森的企業(yè)管理流程還包括戰(zhàn)略預(yù)見與整合、財務(wù)管理、人事管理等職能子過程。通常一個開發(fā)項目就是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，從工程立項到概預(yù)算的編制、招投標(biāo)管理以及施工、監(jiān)理等涉及面極廣，參與單位和人員多，因此房地產(chǎn)業(yè)是公認(rèn)的上下產(chǎn)業(yè)鏈長，數(shù)據(jù)量大，投資周期長，不確定性和風(fēng)險程度高的行業(yè)。而傳統(tǒng)的以紙為載體的徑向溝通方式層次多，效率低，費(fèi)用高，而且極易因信息溝通失誤造成損失。徐洪斌向我們出示了一份美國BRISCNET公司的調(diào)查報告：項目成本中的3~5％是由于信息失誤導(dǎo)致的，其中使用錯誤或過期圖紙造成的占30％。在美國，每年為了傳遞項目管理文件和圖紙而花在特快專遞上的費(fèi)用高達(dá)5億美元，項目成本中的1~2％都用于日常的印刷、復(fù)印和傳真等。報告還顯示，建設(shè)項目參與任何一方在竣工時所掌握的有用記錄文件都不到總量的65％�？梢哉f，重要數(shù)據(jù)的電子化和數(shù)據(jù)共享，以及在此基礎(chǔ)上的簡單的報表自動生成，是華森目前迫切想要達(dá)到的目標(biāo)。但即使是這樣一個似乎一套簡單的自動辦公系統(tǒng)就能解決的問題，到了房地產(chǎn)行業(yè)卻變得棘手起來。徐洪斌說：“房地產(chǎn)行業(yè)是一個很有彈性的行業(yè)，一個項目中不確定的因素非常多，往往在項目的過程中就會發(fā)生變化。比如說施工，每一座樓是不一樣的，每一個施工方是不一樣的，它的工期，流水作業(yè)都是不一樣的，再加上天氣，建材價格的市場波動等，那些相對固定和簡單的適合流水線的系統(tǒng)到了這里可能就行不通。據(jù)我們了解，目前市場上很難找到適合房地產(chǎn)行業(yè)的軟件，有些有條件的房地產(chǎn)商都是針對自身需求來進(jìn)行部分模塊的開發(fā)，或是外包出去。”
蕭索的市場 低程度的集成
聯(lián)想融科智地在軟件開發(fā)上就是采用了自主開發(fā)和某些功能外包相結(jié)合的辦法。作為聯(lián)想集團(tuán)的房地產(chǎn)企業(yè)，作為融科咨訊中心這樣一個高科技物業(yè)項目的開發(fā)商，聯(lián)想融科智地有限公司對于信息技術(shù)的應(yīng)用一直抱著開放的心態(tài)，對整個房地產(chǎn)行業(yè)的信息化進(jìn)程異常關(guān)注，而且對其他企業(yè)的信息技術(shù)應(yīng)用也有著比較充分的了解。聯(lián)想融科希望不僅在融科咨訊中心項目中提供最為先進(jìn)的高科技支持，而且也能通過相關(guān)信息技術(shù)的應(yīng)用使整個項目的建設(shè)更為順利。聯(lián)想融科在談及企業(yè)自身和整個行業(yè)的信息化進(jìn)程時一再表示目前的技術(shù)和產(chǎn)品遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足融科的需求，面對頗為寂寞的房地產(chǎn)行業(yè)信息化市場，聯(lián)想融科與華森的感受并無不同。
“個別軟件的使用并不能滿足綜合化信息管理的需求，無法使效益最大化。我們目前也沒有發(fā)現(xiàn)適合于房地產(chǎn)行業(yè)的管理系統(tǒng)軟件，比如說，象SCM、ERP這樣的軟件。國內(nèi)的軟件還沒有集成到這樣的程度：可以把房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營主體緊密聯(lián)結(jié)在一起，將整個房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)過程和各職能過程集成為一個綜合的信息管理系統(tǒng)，給管理者提供一個通暢的了解企業(yè)、項目情況、發(fā)布管理決策的平臺�！闭f這番話時，參與了聯(lián)想融科項目信息化建設(shè)的俞非頗感遺憾。
目前在這個行業(yè)，觸網(wǎng)最多的主要是采購，它可以讓信息更充分的流通，價格信息也更及時，而且通過集體采購價格也會得到優(yōu)勢，萬科就建了這樣一個集體采購網(wǎng)。在銷售環(huán)節(jié)，很多房地產(chǎn)企業(yè)都采用了網(wǎng)上看房，無論是從營銷手段，還是宣傳角度，這都是一個進(jìn)步。雖然客戶不可能僅僅通過網(wǎng)上看房就作出采購決定，但它可以縮短整個采購的過程。不過這種簡單的對信息的收集和整理，并不能從根本上改變這個行業(yè)的運(yùn)作方式。楊非表示：“其實在理想狀態(tài)下，房地產(chǎn)開發(fā)的每個環(huán)節(jié)對信息技術(shù)都有需求，其運(yùn)作流程都迫切需要通過互聯(lián)網(wǎng)和電子商務(wù)進(jìn)行改造。”例如在設(shè)計與策劃階段，可以利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行業(yè)主、咨詢設(shè)計之間的信息交流與溝通；招投標(biāo)階段，業(yè)主和咨詢單位利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行招標(biāo)、施工單位通過網(wǎng)絡(luò)投標(biāo)報價；施工階段，施工、設(shè)計、監(jiān)理利用以INTERNE為平臺的項目管理信息系統(tǒng)和專項軟件技術(shù)實施過程信息化管理；竣工驗收階段，各類竣工資料自動生成等。
在融科資訊中心A座的開發(fā)過程中，聯(lián)想融科的每個部門都有相應(yīng)的人在做信息化的工作，但幾乎在每個環(huán)節(jié)，目前的信息技術(shù)應(yīng)用都不盡完美。
在設(shè)計環(huán)節(jié)，給融科設(shè)計項目的是一家美國公司，因此雙方可以通過網(wǎng)絡(luò)、郵件等方式進(jìn)行溝通。融科和美國、中國香港方面還召開過電話會議和視頻會議。視頻會議良好的互動性給融科的人員留下了很深的印象。說到這里，楊非也感到自豪：“這已經(jīng)是十分先進(jìn)的了，因為據(jù)我們所知，目前這個行業(yè)中還沒有公司采用過視頻會議。”不過也有遺憾，雖然在設(shè)計方面，雙方都是采用計算機(jī)制圖，但雙方還不能實時操作，直接在圖紙上進(jìn)行修改。目前，據(jù)我所知還沒有這樣的技術(shù)�！�
在工程招標(biāo)環(huán)節(jié)，由于歷史因素，政策要求招標(biāo)文件必須蓋紅章，目前的信息技術(shù)和社會環(huán)境無法支持純數(shù)字化的交流，因此房地產(chǎn)商必須在電子文本發(fā)送的基礎(chǔ)上，再發(fā)送一份印刷的文件。問題在于許多政府部門的工作人員都還沒有電腦，與他們的溝通不得不回到傳真、郵遞等等傳統(tǒng)信息交流方式。融科在招標(biāo)的問題上就遭遇了“回歸”，這對于習(xí)慣了通過電子郵件進(jìn)行聯(lián)系、傳遞消息的聯(lián)想融科人員來說，其低效率和種種不便讓人很難“重新”適應(yīng)。楊非說，從我個人來說，最希望能把項目報批這個環(huán)節(jié)信息化，如果可以通過CA電子認(rèn)證，政府部門在線審批項目，我們就可以同政府部門實時溝通信息、修訂項目，然后，經(jīng)過審批的項目自動流轉(zhuǎn)到下一個接口，不僅我們可以省許多事情、提高效率，也可以提高這個行業(yè)透明度。
在采購信息化這個環(huán)節(jié)，萬科似乎走在了前列，它從供應(yīng)流程入手，成立了聯(lián)動電子商務(wù)有限公司（A-housing.com），也就是進(jìn)行網(wǎng)上建村集體采購的B to B網(wǎng)站，目的是為萬科尋找具長期、穩(wěn)定、互利互惠關(guān)系的供應(yīng)商，避免采購過程中的暗箱操作，提高效率和透明度，跳過中間環(huán)節(jié)或減少中間環(huán)節(jié)在金錢、效率上消耗的成本。這個模式目前面臨國內(nèi)建材缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的瓶頸，事實上，在國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化實現(xiàn)以前，這種以聯(lián)合采購為目的的不同企業(yè)、不同項目建筑用材的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化是很難實現(xiàn)的。這也是業(yè)界目前仍對此保持觀望態(tài)度的主要原因之一。王石似乎也對此嘗試信心不足，甚至公開表示：建材行業(yè)的專業(yè)采購網(wǎng)站應(yīng)該是ＩＴ企業(yè)做的事情，如果有ＩＴ企業(yè)推出更成熟的網(wǎng)站，我們很愿意被兼并，萬科的網(wǎng)上采購也都交給它做；傳統(tǒng)行業(yè)需要ＩＴ企業(yè)在這方面作為龍頭老大帶動我們進(jìn)行新經(jīng)濟(jì)的改造。
另一方面，在融科項目的施工中，對施工資料數(shù)據(jù)的管理應(yīng)用了簡單的數(shù)據(jù)庫產(chǎn)品，在過去，工程項目建設(shè)結(jié)束時，無論是審計，還是工程款項的確定，投資管理人員往往要面對至少一尺高以手工的方式填寫的變更單，這個簡單的數(shù)據(jù)庫在很大程度上解決了信息收集的問題。但他們對這個數(shù)據(jù)庫產(chǎn)品并不滿意，因為它不能自動分析統(tǒng)計，不然，它對最后工程審計和款項結(jié)算都會有巨大的幫助，但目前還沒有這樣的技術(shù)，不僅國內(nèi)沒有，國外也沒有。
據(jù)楊非介紹，在融科的項目工程中，成本控制、質(zhì)量監(jiān)控、庫存管理等等環(huán)節(jié)目前和施工環(huán)節(jié)一樣也沒有采用完善的信息系統(tǒng)，而這恰恰是作為房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)注的問題。在市場、銷售等不同的環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)商也需要不同的數(shù)據(jù)庫，利用系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)、回歸分析等工具對前期的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，對銷售狀況和市場走向做出預(yù)測。
也許只有市場營銷環(huán)節(jié)較令人滿意。目前市場上還沒有針對寫字樓的比較完善的市場營銷信息系統(tǒng)，融科采用IT外包方式量身定作了一個。它分為兩個層次，第一個層次是客戶信息記錄：包括客戶、物業(yè)、代理商管理、競爭項目4個部分；第二個是決策支持，包括銷售機(jī)會、狀態(tài)、面積、行業(yè)所有制、信息來源等部分，把第一層次的信息進(jìn)行餅狀圖分析。
“這筆錢花的挺值的”，事實證明在一定的數(shù)據(jù)積累的基礎(chǔ)上作分析對融科后期的項目非常有用。比如：在銷售機(jī)會面積上可以分析出不同面積需求的比例；客戶行業(yè)中那個行業(yè)客戶對這個項目更感興趣等等，這對融科B、C座的建設(shè)、園區(qū)功能規(guī)劃、營銷策劃、市場策劃、產(chǎn)品定位等都很有價值。比如，二期項目的平面就是根據(jù)一期項目數(shù)據(jù)分析結(jié)果做了相應(yīng)調(diào)整，讓樓宇的設(shè)計更符合潛在客戶的需求。 (何佳艷 梁昊)